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资金安全无忧

发布时间:2016-09-24点击量:22
资金安全无忧

热烈庆祝无锡韩光电器股份有限公司和万达集团成为合作战略合作伙伴关系!万达负责人说:双电源开关我只选择无锡韩光。售后服务体系完善,产品质量有保障,支持国产!

万达广场是由全球商业地产行业的龙头企业万达集团投资建设的巨型城市综合体。
万达集团已在全国开业254座万达广场,持有物业面积规模全球第一,所建之处,往往都成为当地的地标性建筑。
万达广场内容包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、写字楼、公寓等,集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体,形成独立的大型商圈。
万达广场是企业效益和社会效益的和谐统一,产生四大社会效益:一、提升城市商业档次;二、新增大量就业岗位;三、创造持续巨额税收;四、丰富群众消费需求。
第一代
2001年,第一代万达广场横空出世  :单店模式,每一层设置一种商业业态,但每种业态打造前,都引入例如沃尔玛等知名品牌,带动其他铺位的销售,业态和盈利模式较为简单。代表:江汉路万达广场
说到第一代万达,有一段往事不可回避。2005年前后,正是万达大力扩张的时期,万达计划赴港发行Reits上市却未果。澳大利亚最大的投资集团麦格理也在找寻进军内地市场的契机,也是因缘巧合,双方当时一拍即合。麦格理通过贷款,向万达购买了9座万达广场(分别位于南宁、南京、济南、哈尔滨、沈阳、天津、武汉、长沙、大连)。2005年的万达正是大力发展急需血液的时候,资本市场筹资无果,加上当时已拥有的21个已经运营或动工的商业广场,资金压力巨大。与麦格理达成协议,并借此套现31亿。在麦格理与万达集团的委托管理合同期满后,双方协议分手。上述9个城市的万达广场全部更名为“悦荟广场”。这9个万达广场,全部位于城市最核心的商圈,估值应该远超当年的31亿。不过话说回来,正是凭借当年的31亿现金,万达抓住了扩张的机遇能做到如今巨无霸的规模,对双方来说也可谓双赢。

第一代万达的代表作长沙悦荟广场地处长沙市级核心商圈,黄兴南路步行街和解放西路交汇处,紧邻长沙黄兴路步行街,交通线路纵横交错,人流如织。项目占地1.8万平方米,总建筑面积约5万平方米。所谓第一代万达,通俗讲就是一个“商业大盒子”。单层面积5000-10000方不等,一般为地上4层,总规模3-5万方不等,一楼分割销售,二三楼标配为沃尔玛超市,四楼标配为万达影院+大玩家电玩,加上部分餐饮。通过与沃尔玛的战略合作,利用超市大卖场的聚客力带动人流,促进一楼商铺的销售回款。四楼的餐饮及娱乐也可有效带动目的性消费人群。万达借此开创了订单式商业地产的先河。其实这样的单体商业规划在全国各地各类城市都屡见不鲜,成功和失败的案例比比皆是。
第一代万达商业规划简单,便于快速复制。但缺点是仅凭一楼铺位散售,难以支撑万达快速开发的现金流。这也是第一代万达难以为继,最后不得已壮士断腕的原因。
第二代
2004年,第二代万达出现: 商业组合店产品,规模较第一代扩大了两至三倍,增加了百货、影院、电玩、餐饮等多种业态和品牌店。
江汉路万达(悦荟广场)是江汉路商圈体量最大、业态最为丰富的商业项目,经过8年的运营发展,该项目已经成为江汉路商圈的一个重要标志。所谓第二代万达,笔者认为,从规划来看,仅仅是第一代万达的简单升级而已。从原来的“主力店驱动型的单体商业”,进化为“主力店驱动型的多个单体商业”而已。
具有最好展示面的A座整体租赁给了大洋百货;B座和C座其实就是一代产品的分拆强化,分别利用沃尔玛和万达影院的主力店聚客力提升一楼的散售价格。第二代产品的规模更大,可销售面积更大,但仅仅停留在一代卖一楼,二代卖2个一楼这种简单相加。其实质和一代没有本质的区别。第二代万达仍然难以解决万达快速开发的现金流问题。
另外说个有趣的现象:位置更佳的B座首层租金与C座相比有不小的落差。什么原因:B座主力店为沃尔玛和工贸家电,C座主力店为万达影院(年票房排进全国十强)。江汉路商圈主力消费人群为15-30岁的学生及年轻时尚的上班族。而沃尔玛和工贸家电的目标客群主要为家庭消费。不同主力店吸引的不同消费群当然带来不同的消费表现,放在江汉路这个商圈自然是电影院能带动更多的消费,其结果就直接反映在租金上。其实这也能说明第二代万达在商业规划上的另一个弊端,3座物业定位不同,主力店类别不同,消费者不同,使得3座商业客流无法做到完全有效互动,人流无法做到共享,逛B座的人很可能买完东西就走了,根本不会去A座或者C座。在这一点上汉阳王家湾的武汉摩尔城就做得比较好,该项目可以说是第二代万达的改进版,也是A、B、C三座商业,3种不同业态定位,中间逐层用跨街通道联通,上有顶棚遮盖形成全天候的公共空间,3座商业人流可做到有效共享。
二代万达规划硬伤和开发模式,直接导致了9个万达的转手。壮士断腕,痛定思痛,促使万达转变思路,思考能够平衡现金流又支持快速复制的更佳产品,第三代万达孕育而生。
第三代
第三代万达广场:  为万达独创的商业地产模式,将国外室内步行街与中国商业大楼结合在一起,打造一个巨大的城市综合体,内容包括大型商业中心、商业步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等,集购物、休闲、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体,形成独立的大型商圈。代表:菱角湖万达广场、武汉经开万达广场、武汉万达中心、武汉中央文化区
万达集团吸取了前两代万达广场开发的教训,学习国外开发城市综合体的经验,推出第三代万达——万达城市综合体产品。通过住宅,公寓、写字楼、商业外街等可售物业的回笼资金,支持购物中心的开发与运营,有效解决了现金流的问题。凭借这一模式和万达强大的执行力,快速在国内复制并取得了阶段性的成功。
建筑平面规划上,通过室内步行街和中庭,经过科学合理的动线设计将功能不同的主力店有机地联系起来,互相补充,人流共享。一条室内步行街,把万达百货、国美电器、大玩家、大歌星、万达影城等主力店及其他品牌店有机串联。可以说,这条室内步行街,是万达购物中心的灵魂。
功能组合上,考虑各类别主力店经营的特点,营业时间的差别,经营产品的类别,以及目标消费群体的类别等特点进行科学组合,形成聚留效应共享共赢。
节点空间上,将各个中庭、广场等特色节点空间有机地组合起来,布置特色餐饮、休闲咖啡茶座等,使主力店与步行街有多种多样的交流方式,丰富建筑空间的商业感觉。
所有主力店、步行街的垂直交通均与地下停车场有着十分便捷的联系,结合功能分区,通过清晰的VI导视系统,极大地方便顾客出入。
万达室内步行街通常为三层,根据地块形状及规模,一般呈“U”型或“L”型,全长约300-400米,室内步行街出入口一般通向不同城市道路。
室内步行街首层公共通道一般宽约10米,部分区域设置可供行人休憩的长椅,节点区域设置休闲广场,可定期举办市场推广活动。楼层之间高度及通道宽充分考虑了人体生理学的因素,基本能保证正常身高的人从每个楼层的各个角落能看到对面各楼层的店面招牌。沿着各楼层室内步行街可直接到达与之直接贯穿的各大主力店。这有利于不同消费群的互相转换,做到人流的有效共享。
如果说万达的室内步行街集万千宠爱于一身,那万达的室外步行街就是没人疼的私生子,只是万达销售回款的工具。其商业规划也不用像内街一般过分考究,更多的是考虑怎样便于划铺销售。其室外步行街包括住宅外围一圈的住宅底商,和沿着购物中心外围的一圈2-3层商业步行街,总长一般500-1000米不等。商业外街两端出入口也是通向不同的城市道路,在中间部分节点有与室内步行街相连通的出入口,但是与主力店无法直接连通。如此一来,无主力店有效带动,散售后无法做到统一招商运营管理,无好的品牌店愿意入驻等诸多劣势,注定商业外街的经营状况比起内街有天壤之别。
第四代
关于第四代万达广场,有2种说法,一种说法是第四代万达称为“万达城”,比第三代规模更大,投资更大,增加旅游文化等主题,尚在规划中。第二种说法是武汉的中央文化区是第四代万达的先行者,其各项指标和规划均符合“万达城”的概念。万达全国的项目按级别分为A+,A,A-,B+,B等几个等级,中央文化区是全国的A+级别 [2]  。
笔者从对中央文化区的了解来看,这个项目不管是不是属于第四代,绝对是史上无法复制的万达产品。因为没有哪个城市市中心有这么多大型天然湖泊,并且由政府联合开发商主导湖泊联通工程与地产结合,也没有哪个城市受到万达如此关照,在一个城市开10个万达。也没有哪个城市的居民对万达如此狂热的追捧。王健林曾说:楚河汉街是无法复制的。相比第三代万达,中央文化区在各方面都有大的突破,也有些共同点:以一条商业步行街为灵魂,串联起万达广场、汉秀剧场、电影城、写字楼群等其他各类物业。并通过住宅、写字楼等可售物业回笼资金。500亿的投资,是需要规划大量的可售物业回款不断支撑滚动开发的。
建筑特色
第一代:业态简单,交通组织简单,只有简单的沿街景观。
第二代:业态开始丰富,除了百货商业外开始出现了办公楼,公寓以及酒店并开始自运营模式。交通组织也开始趋于多样化,有人流、车流和货运。在空间布局上呈现二维状态。此时的万达广场具备一定的地域特征但并不明显。
第三代:业态多样化,出现了商业广场,商业街等并与社区融合。提倡“体验性”。交通场所完备。
第四代:拥有屋顶花园和带形广场,逐渐演变为有主题性的文化气息浓厚的商业城镇。

 

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